Власти Казахстана позволили гражданам досрочно изымать часть пенсионных накоплений на покупку недвижимости, лечения и передачи в частные инвестиционные фонды. Инициатива должна была повысить доверие к пенсионной системе и помочь жителям страны в решении жилищных проблем.

Однако вопреки ожиданиям, реформа оказалась не слишком удачной и дала побочный эффект: она привела к спекулятивному росту цен на недвижимость и стройматериалы. Тем самым, по мнению экспертов, она только усилила экономическое неравенство среди казахстанцев, многим из которых личные квадратные метры стали теперь еще недоступнее. Впрочем, как и надежды на достойную старость на пенсии.

Пенсия или жилье: выбор без выбора?

Вопрос досрочного снятия пенсионных накоплений (до достижения пенсионного возраста – прим.ред.) на покупку жилья впервые был озвучен в Казахстане полтора года назад, 2 сентября 2019 года: в первом послании президента Касым-Жомарта Токаева к народу страны говорится о соответствующем поручении правительству. Этот же вопрос прозвучал и во втором послании президента год спустя.

Сама инициатива об использовании пенсионных средств для покупки жилья до этого обсуждалась в казахстанском Интернете. Озвучивались различные мнения и предложения, однако в итоге в стране приняли закон, который разрешает снимать только ту часть пенсионных средств, которая превышает так называемый "порог достаточности" для получения в старости минимальной пенсии – в 2021 году она равняется 43 272 тенге (≈ 73£).

Пороги достаточности – это суммы минимальных накоплений для каждого возраста, рассчитанные так, чтобы вкладчик, которому сейчас 20 лет, накопил к 63 годам 5,5 млн тенге (≈ 9200£). Этой суммы должно хватить, чтобы в старости (до 82 лет) он получал минимальную пенсию. Однако здесь необходимо учесть одно важное условие: эти деньги останутся в пенсионном фонде и будут приносить доходность выше уровня инфляции, а вкладчик в течение 40 лет регулярно, 12 раз в год, будет отчислять в фонд не меньше 10% от минимальной заработной платы по стране. В этом году взнос должен быть не меньше 4 250 тенге (≈7£) в месяц.

"Лучше сейчас забрать что есть, а то потом ничего не будет", – делится своим мнением о пенсионной реформе жительница Нур-Султана Надежда Михайлова. Она одна из 7% или около 800 тысяч вкладчиков Единого накопительного пенсионного фонда Казахстана (ЕНПФ), которым разрешили распоряжаться своими "излишками" – тем, что удалось накопить сверх порога достаточности. Михайлова планировала потратить свои пенсионные сбережения на покупку квартиры в одном из жилых комплексов столицы Казахстана:

"Мы с мужем были из тех, кто хотел потратить свои пенсионные сбережения, но нам не подошли условия гарантийного обслуживания дома, где мы хотели купить квартиру. Мы хотели использовать эти деньги, потому что неизвестно, что будет завтра. К тому же девальвация тенге их постоянно съедает, поэтому лучше их потратить сегодня на какие-то полезные и глобальные нужды, так как мы считаем, что до пенсии они просто обесценятся", – говорит она.

Во многом, такая логика объясняется низкой доходностью вкладов – 3,42% за вычетом инфляции в 2020 году в сравнении с обычными банковскими депозитами (9-14%) и волатильностью курса национальной валюты. К этому можно добавить общее недоверие к самой системе, где решения по инвестированию принимались в ущерб интересам вкладчиков. К примеру, в 2014 году за счет пенсионных активов ЕНПФ были приобретены долговые ценные бумаги Международного банка Азербайджана (МАБ) на сумму 250 млн долларов, который позже заявил о своем банкротстве.

При этом желание казахстанцев инвестировать пенсионные накопления в недвижимость связано с тем, что жилье в Казахстане - это ресурс, экономическая база благополучия и недосягаемая мечта для большинства жителей страны. По данным ЕНПФ на 8 апреля 2021, треть (34%) вкладчиков планируют потратить пенсионные накопления для покупки недвижимости без ипотеки, еще около 30% – воспользуются деньгами, чтобы закрыть уже имеющиеся ипотечные займы.

Жилье – самый ликвидный в представлениях граждан актив, куда можно вложить сбережения, потому что фондовый рынок в стране не развит. Люди не доверяют финансовому рынку, потому что они с ним не знакомы. Поэтому многим гражданам кажется, что купить квартиру – это самый выгодный вариант с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Историческая нехватка личных квадратных метров сделала этот актив самым желаемым. Плюс пассивный доход при сдачи в аренду, поэтому покупая первую квартиру люди рассматривают покупку второй, а потом третьей и так далее.

"С этой точки зрения еще одна квартира для сдачи в аренду воспринимается как самая лучшая инвестиция. Хотя если посчитать – особенно в иностранной валюте, то это не так", – отмечает аналитик международной инвестиционной компании EXANTE Андрей Чеботарев. Действительно, все дело в ползучей девальвации тенге и его волатильности в сравнении с другими валютами: получается так, что в тенге стоимость квартиры растет, а в долларах уменьшается. "Кроме того, недвижимость - неликвидный актив. Продать квартиру займет время. А если деньги нужны срочно?" – добавляет Чеботарев.

"Я не могу сказать, что это была пенсионная реформа, это такая небольшая пенсионная реформка. Я думаю, что в ближайшие года два будет переработана, пересмотрена и проведена более обширная реформа. По моему мнению, мы уйдем от единого фонда (ЕНПФ): мы либо его разделим, либо подвергнем ребрендингу, потому что вернуть к нему доверие – это задача, которую очень сложно решить", – добавил он.

Как пенсионная реформа отразилась на рынке жилья?

Очередная пенсионная реформа в Казахстане вывела "в первые ряды" одну из самых острых проблем в стране - жилищную бедность большей части казахстанцев. На одного жителя приходится 21 квадратный метр, тогда как по стандартам ООН норматив равняется 30 квадратным метрам.

"От 20 до 30% жилья в Казахстане строят себе сами граждане – это индивидуальное жилье", – отмечает экономический обозреватель Сергей Домнин, – "Его строят годами, пуская на строительство сбережения и часть текущих доходов. Сотни тысяч человек живут в арендном (в том числе государственном) жилье практически без надежды купить собственное".

"Я бы не стал переоценивать вклад ЕНПФ в рост цен на недвижимость, более того – он разовый, а на рынок воздействуют многие факторы, в том числе такие на первый взгляд далекие от сферы жилищного строительства, как низкие ставки по инвалютным депозитам. История с ЕНПФ завершится, а цены продолжат расти: по отдельным показателям, (таким как цены на стройматериалы, динамика доходов населения), уже сейчас просматривается устойчивый рост цен на недвижимость по итогам года", – говорит Домнин.

По итогам марта цены перепродажи благоустроенного жилья повысились на 2%, продажи нового – на 0,5%, аренда на 0,6%. В таких крупных городах, как Нур-Султан, Алматы и Шымкент, на ожиданиях ажиотажного спроса выросла стоимость и на квартиры в старых домах еще советской постройки, которые считаются самыми неликвидными на рынке. В целом за 12 месяцев цена на новостройки выросла на 8,4%, на вторичном рынке – на 22,2%.

"Пока фиксируемые цены на жилье – это скорее ожидания продавцов, чем справедливая оценка", – отмечает экономический обозреватель, – "По доступным онлайн-ресурсам можно увидеть, что заметная часть недвижимости, выставленная на продажу в январе-феврале, не раскупается, значит, цены завышены".

По его мнению, в сложившейся ситуации важно координировать активность со стороны спроса и предложения. Это предотвратит возникновение "пузырей" или кризисов перепроизводства на рынке. Тем более, по его словам, нынешняя модель институтов развития позволяет это делать достаточно эффективно.

Стоит отметить, что в Казахстане многие строительные компании продают квартиры по двум разным ценам: за наличный расчет по рыночной стоимости, а в ипотеку дороже на 10-15%. С начала 2021 года имели место случаи, когда застройщики указывали в прайсах третью цену – за счет пенсионных, где цена была еще выше "ипотечной".

"Доступное жилье" – купить нельзя ждать

"Кухня, зал и спальня – все в одной комнатке помещается", – делится Анар Ошакбаева, мать семерых детей, живущая в дачном домике на окраине Нур-Султана. Пандемия Covid-19 принесла в ее семью совсем не ту "новую реальность", которую бы она хотела. В отличии от тех, чей трудовой договор и "белая" зарплата позволили накопить излишки в ЕНПФ, ее инвестиции в достойную старость сводятся к тому, чтобы прокормить детей.

"На этой даче я с детьми живу уже 16 лет, комната около 14 квадратных метров. На карантине нам было очень сложно, да и сейчас сложно, но как-то выживаем. Нам ничего не остается, кроме как надеяться и ждать жилья от государства", – говорит Анар Ошакбаева. В 2019 году она стала героиней видеоролика канала Tengri TV в YouTube, где рассказала о своих жилищных проблемах.

Проживающие за чертой бедности многодетные семьи в Казахстане имеют приоритет при распределении квартир из государственного жилищного фонда. Анар Ошакбаева – 1704-я в очереди на получение социального жилья в Нур-Султане. Общее же число "очередников" – больше полумиллиона граждан, и с каждым годом их количество увеличивается в среднем на 50 тысяч человек.

В ее ситуации, признается Анар Ошакбаева, о самостоятельном улучшении жилищных условий она может только мечтать, несмотря на то, что приобрести свое жилье можно через специальный госбанк – "Отбасы банк".

"Отбасы банк" действительно выдает ипотечные займы с низкой процентной ставкой, однако и на них с 2020 года распространяются единые критерии оценки платежеспособности заемщика. "Если раньше на обслуживание кредитов заемщик мог направлять не более 50% своего официального дохода, то теперь у него должна оставаться сумма в размере одного прожиточного минимума плюс половина прожиточного минимума на каждого несовершеннолетнего члена семьи. С одной стороны, заемщики с более высокими доходами смогут увеличить свою долговую нагрузку, но заемщики с низкими доходами будут ограничены в привлечении кредитов сильнее, чем раньше", – пояснил директор департамента розничного бизнеса Jýsan Bank Игорь Ширыкалов

"На самом деле мы в один миг не стали миллионерами", – делится своим мнением о пенсионной реформе другая жительница Нур-Султана – Гультай Хасенова. Она уже несколько лет копит на квартиру в столице. В этом году официального дохода Хасеновой не хватило для одобрения займа по госпрограмме, так как она одна воспитывает 9-летнего сына и пятилетнюю дочь.

"Не все могут позволить себе жилье: при оформлении ипотеки ты должен предоставить справку о заработной плате и пенсионных отчислениях, к тому же наличие детей ухудшает показатель платежеспособности. Многие идут на то, чтобы оставить банк в неведении о том, что в семье есть несовершеннолетние или пенсионеры, иначе ипотеку точно не одобрят", – говорит она.

По ее мнению, пенсионные "излишки" не помогли, а только ухудшили ситуацию с приобретением жилья: "Цены завышены, многим семьям и дальше приходится отдавать часть доходов на аренду съемного жилья. В этой ситуации наживаются только банки с их огромными ставками и застройщики с неоправданно завышенными ценами", – сокрушается Хасенова.

"Я не перестану говорить, что сейчас это выглядит как какой-то каннибализм, то есть когда вы попадаете на необитаемый остров и очень хотите есть, то отрезаете себе руку и съедаете ее. Вы насыщаетесь, но остаетесь без руки – так и здесь: у нас не принято думать что будет через несколько лет, а тем более через 15-30 лет у тех кто изымал деньги, оставляя для себя минимальную пенсию. На будущее они закладывают большой риск", – отмечает аналитик Чеботарев.

Чеботарев высказывает надежду на то, что через некоторое время условия будут изменены с тем, чтобы у людей появилась возможность накопить на полноценную пенсию.

"В мире это называется "налогом на бедность" – когда для небогатого человека жизненно важные ресурсы становятся менее доступным. Мы пришли к ситуации, когда из-за 7% страдают остальные 93% людей. Кроме того, я не вижу ни резкого роста пенсионных взносов, ни мотивации для перехода на с "серой" зарплату в конвертах" на "белую", – отметил финансист.

Бюджет здорового человека: "бесплатных денег не бывает"

"Скажу плохую вещь: вся нынешняя система, как нездоровый толстый человек, которого если сейчас заставлять заниматься спортом, то у него ноги и руки просто сломаются, потому что у него очень большой вес и слабый скелет и мышцы. Нужно начинать со здорового образа жизни", – говорит экономический обозреватель Расул Рысмамбетов.

Пенсионная реформа, по его мнению, была плохо просчитанной мерой, а ценовой "пузырь" на рынке недвижимости возник из-за того, что жилищные госпрограммы работают для всех, а не только для нуждающихся в жилье: "Когда "Отбасы банк" начинает всех подряд кредитовать за счет снятия излишков из ЕНПФ, то это уже рискованная мера. Тем самым он хочет укрупниться как бизнес, в то же время оставаясь государственной структурой, которая должна давать преимущество тем, кто действительно нуждается", – говорит Рысмамбетов.

"Изначально государственные ипотечные институты создавались для поддержки социально-уязвимых слоев населения. И кто им будет теперь помогать покупать дорогие квартиры – это большой вопрос. Я думаю, что, может быть, им предложат другую программу. Государство не может себе позволить бесплатно раздавать квартиры", – считает он.

"Бесплатных денег не бывает и значить кто-то должен нести эти риски. Их будут нести госкомпании, которые получают деньги из бюджета, а он формируется из трех источников – налогов, трансфертов из Национального фонда и внешних займов. Перекосы могут привести к бюджетному кризису. Как решать вопрос бюджетного кризиса? Вести здоровый образ бюджетной жизни, то есть не тратить больше, чем страна может заработать, прогнозировать бюджетные поступления", – говорит Рысмамбетов.

Помимо прочего, реформа привела к ухудшению инвестиционного портфеля ЕНПФ, отмечает аналитик EXANTE Андрей Чеботарев. Фонд по последним данным распродал чуть меньше 10% своих ликвидных активов, чтобы выплатить деньги вкладчикам.

"Мы видим: первое – рост цен на рынке жилья, надувание пузыря, второе – налог на бедность, то есть в угоду 7% вкладчиков оставшиеся 93% остались за бортом и для них желанная квартира стала еще дальше, еще недоступнее, и третье – ухудшение портфеля ЕНПФ. Это три пока основных итога, которые есть. Из положительного: часть людей смогла решить свои жилищные вопросы, закрыть ипотеки" – им безусловно стало жить лучше, но смотреть нужно всегда немного шире".

Однако самый самый большой риск, заложенный в новую реформу, считает Чеботарев – это растрата накоплений: "Так как программа бесконечная, то и изымать средства можно будет часто. Я надеюсь, что через некоторое время программу изменят, давая возможность людям накопить на пенсию реально. Потому что то, что сейчас остается в пороге достаточности – это минимальная пенсия, очень маленькая по нынешним временам, не говоря о том, сколько это будет, когда те, кто сейчас изымает накопления, выйдут на свою пенсию".